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聊一聊房地產(chǎn)市場(chǎng)，我認(rèn)為在政策上房地產(chǎn)市場(chǎng)有三大總綱領(lǐng)：第一是住房不炒，第二是房?jī)r(jià)不大漲，第三是房企去杠桿。

對(duì)于第一點(diǎn)住房不炒，大家都比較理解。第二點(diǎn)房?jī)r(jià)不大漲的意思是首先讓房?jī)r(jià)不能下跌，其次是不能大漲，大跌對(duì)整個(gè)社會(huì)的傷害比大漲更大一些。過(guò)去房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了很多，但是大漲對(duì)整個(gè)社會(huì)也會(huì)留下一些隱患，所以現(xiàn)在應(yīng)該是要微漲微跌。第三點(diǎn)是房企去杠桿，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿要降下來(lái)，融資比例要降下來(lái)，債務(wù)和凈資產(chǎn)的占比要降下來(lái)。對(duì)于這三個(gè)總綱，各個(gè)城市各自理解，去做一些相應(yīng)的動(dòng)作。比如某個(gè)城市最近房?jī)r(jià)漲多了，那就做一些調(diào)整稍微打壓房?jī)r(jià)。比如某個(gè)城市最近房子成交量很低，經(jīng)濟(jì)很低迷，可以做一些促進(jìn)政策，各個(gè)城市根據(jù)自己的情況因城施策。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，我認(rèn)為會(huì)進(jìn)入優(yōu)勝略汰的過(guò)程。一些杠桿高的企業(yè)，在被迫降杠桿的過(guò)程中可能經(jīng)營(yíng)上會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。雖然它持有的凈資產(chǎn)，持有的土地或者沒(méi)有賣(mài)掉的房子是優(yōu)良資產(chǎn)，但是因?yàn)閭鶆?wù)占比太高，在紅線(xiàn)之上，那么有可能會(huì)被重組，甚至被其它企業(yè)并購(gòu)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)資源將會(huì)集中到頭部企業(yè)，因?yàn)轭^部企業(yè)的杠桿率相對(duì)低一些，融資成本也相對(duì)低一些。所以，未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間，2年、3年、5年甚至10年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能都是平穩(wěn)的。我仍然維持之前的觀(guān)點(diǎn)，過(guò)去十幾年，有些地方房?jī)r(jià)10年漲了10倍，未來(lái)房?jī)r(jià)可能10年漲1倍。當(dāng)然，對(duì)一些人口流入較多較快的城市，例如杭州，可能房?jī)r(jià)10年漲2倍以上。對(duì)人口不斷流出的城市，可能房?jī)r(jià)10年不漲或者微漲。

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