2024年4月的中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”。會(huì)議提出“繼續(xù)堅(jiān)持因城施策”，結(jié)合2023年7月提到的“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”考慮，需求端政策有望進(jìn)一步發(fā)力，調(diào)降5年期LPR等措施可期。此外，“保交樓”方面，會(huì)議提出“壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任”，與年初建立的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制相呼應(yīng)，更加精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求，加快推進(jìn)“保交樓”項(xiàng)目竣工進(jìn)度。

本次會(huì)議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。2016年全國(guó)樓市去庫(kù)存之后，中央再次提到樓市去庫(kù)存。2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)銷售疲軟，商品房庫(kù)存攀升。截至2024年3月，商品房待售面積為7.48億平方米，超過(guò)2016年的歷史高點(diǎn)7.39億平方米。

從近期情況來(lái)看，房地產(chǎn)優(yōu)化調(diào)整政策供需兩端齊發(fā)力。供給端，4月30日，自然資源部印發(fā)《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)格控制商品房去化周期超18個(gè)月的城市商品住宅用地供應(yīng)”。需求端，放松限購(gòu)、“以舊換新”促進(jìn)存量盤(pán)活。另外，優(yōu)化增量方面，專家建議推行“保障房+商品房”雙軌制，一方面，加大保障性住房供應(yīng)；另一方面，新建商品房，滿足居民對(duì)優(yōu)質(zhì)住宅的改善性需求，上海、深圳等地已經(jīng)取消了“7090政策”。

從2023年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的財(cái)報(bào)來(lái)看，業(yè)績(jī)壓力持續(xù)釋放。2023年，上市房企營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)3.2%，歸屬母公司凈利潤(rùn)同比下降25.6%，降幅較2022年收窄1個(gè)百分點(diǎn)。2024年4月中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)，利于房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流的改善，其對(duì)銀行、保險(xiǎn)等金融板塊的拖累有望減輕，利好IF、IH板塊。

此外，4月中央政治局會(huì)議維持穩(wěn)增長(zhǎng)基調(diào)，并且強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持乘勢(shì)而上，避免前緊后松”及“靠前發(fā)力有效落實(shí)已經(jīng)確定的宏觀政策”。在財(cái)政政策部署上，提到“要及早發(fā)行并用好超長(zhǎng)期特別國(guó)債”“加快專項(xiàng)債發(fā)行使用進(jìn)度”。2024年地方專項(xiàng)債發(fā)行進(jìn)度偏緩，前4個(gè)月新增專項(xiàng)債發(fā)行7224.48億元，占全年擬發(fā)行規(guī)模的14%左右，慢于2023年同期的42.67%。究其原因，一是2023年四季度增發(fā)的萬(wàn)億元國(guó)債在2024年全部調(diào)度到地方，地方財(cái)政資金相對(duì)充裕；二是化債壓力下，中央嚴(yán)控債務(wù)壓力較大省份的新增投資項(xiàng)目，地方政府的發(fā)債需求下降?？紤]到2024年新增專項(xiàng)債額度為3.9萬(wàn)億元，較2023年增加1000億元，后續(xù)地方專項(xiàng)債發(fā)行量將顯著加大，且市場(chǎng)預(yù)期二季度超長(zhǎng)期特別國(guó)債將發(fā)行，預(yù)計(jì)基建項(xiàng)目資金充裕、基建投資維持較高增速，有助于對(duì)沖房地產(chǎn)行業(yè)弱勢(shì)。

綜合考慮，中央政治局會(huì)議重提樓市去庫(kù)存，房地產(chǎn)放松政策有望加碼。此外，隨著穩(wěn)增長(zhǎng)政策的持續(xù)推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)能進(jìn)一步增強(qiáng)，企業(yè)盈利有望改善，期指運(yùn)行中樞預(yù)計(jì)上移。