11月18日，廣州安居集團啟動商品房征集活動，將房源轉(zhuǎn)化為保障性住房，對前期改善民生政策的落地和地產(chǎn)支持政策的推進具有示范效應。國內(nèi)商品房住宅項目待售面積增速放緩，銷售降幅逐月收窄，同時未來供應將明顯收窄，地產(chǎn)庫存壓力或能得到緩解。從實際政策推進來看，政策所需的資金支持情況尚未落地，年內(nèi)資金到位、需求實際好轉(zhuǎn)的概率下滑，盤面僅僅依靠預期邏輯，難有根本性的轉(zhuǎn)好。產(chǎn)業(yè)端供需雙弱格局將成為年末主旋律，黑色系商品或難有持續(xù)向上行情。

一、廣州開啟房地產(chǎn)項目市場收儲，樓市信心重建效果逐漸顯現(xiàn)

廣州安居集團有限公司于11月18日發(fā)布公告，宣布從即日起至2024年12月18日，該公司及其下屬子公司將作為收購主體，面向廣州市行政區(qū)域內(nèi)開展已建成的存量商品房征集活動，旨在將這些房源轉(zhuǎn)化為保障性住房。

此次征集活動聚焦于廣州市內(nèi)交通便利、配套設(shè)施完善的已建成商品房項目。參與征集的房源需滿足以下條件：資產(chǎn)與負債情況明確、法律關(guān)系清晰、房屋面積不超過90平方米、已獲得竣工聯(lián)合驗收意見書，并且房源權(quán)屬明確、可自由交易，不存在查封、異議登記等任何限制。此外，對于整棟或整單元尚未售出、具備封閉管理條件的樓棟項目，將給予優(yōu)先考慮。

早在1月，廣州市舉行了首批配售型保障性住房開工儀式，現(xiàn)場宣布年內(nèi)計劃籌建不少于1萬套保障性住房，以統(tǒng)籌解決城市戶籍人口和引進人才住房困難問題。此次征集房源，不僅是對前期改善民生政策的落地，也是地產(chǎn)支持政策中收購土地、收購存量商品房項目實實在在的推進。此次政策，對于其余省份的政策推進有著明顯的示范效應。

前期我組在專題《熱點解讀 | 超級宏觀周到來，鐵礦石持續(xù)上漲的條件是什么？》一文中反復強調(diào)，地產(chǎn)真金白銀收儲，會給開發(fā)商帶來真金白銀的現(xiàn)金流改善，年底其資金狀況緩解，助力保交樓項目有效復工的概率大大提升，從而改善建材等品種的需求情況，疊加產(chǎn)量高位，對于鐵礦石的利好十分明顯。

二、存量住宅去化時間縮短為5年，收儲政策預期效果較好

從數(shù)據(jù)上來看，截至2024年10月，國內(nèi)商品房住宅項目待售面積為37523萬平方米，同比增加19.6%，增速較5月的24.6%已出現(xiàn)明顯的放緩跡象；住宅銷售面積為65367萬平方米，同比下滑17%，降幅逐月收窄；當前住宅待售面積隨著施工及竣工的明顯下行，出現(xiàn)了逐漸收窄的情況，疊加政策定調(diào)優(yōu)化存量、嚴控增量，預計未來市場供應水平有望明顯收窄，商品房庫存壓力得到有效緩解。

以目前的銷售數(shù)據(jù)來看，預計年內(nèi)銷售增速下滑有望收窄至-15%的水平，估算年內(nèi)住宅銷售面積為8億平方米。盡管住宅待售面積僅有3.7億，但目前在建的住宅施工面積為50億平方米，按當前的銷售速度來看，不考慮停工的面積，完全去化需要近7年之久。

溯源保障房政策的由來，早在2023年12月舉行的中央經(jīng)濟工作會議上，就提出了要加速推進“三大工程”，包括保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及城中村改造。同時，會議還提出要完善相關(guān)的基礎(chǔ)性制度，以加速構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的新格局。近年來，保障性住房建設(shè)的快速推進已成為優(yōu)化住房制度的關(guān)鍵一環(huán)，為此，中央及地方政府相繼推出了多項支持性政策，并已取得了顯著的積極成果。

從當下執(zhí)行的效果來看，10月17日，國務院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，會上住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，關(guān)于解決群眾住房問題，國家大的政策是一手抓保障，一手抓市場。以政府為主，保障群眾基本住房需求，通過市場來滿足群眾多樣化改善性住房需求。并公布相關(guān)數(shù)據(jù)，2024年1-9月份，住建部已經(jīng)建設(shè)籌集保障性住房148萬套（間），到年底可以讓450萬新市民、青年人住進保障性住房。其中杭州、哈爾濱、深圳、廣州、廣西等地區(qū)均出臺了明確的存量商品房收購作為保障房的細則。

以100平米的平均面積估算，2024年預計可籌集保障房面積為200萬套，累計消化待售面積為2億平方米。則一年消化住宅面積為10億平，按此速度執(zhí)行，則5年可消化當前存量的住宅庫存。政策所需的資金需求方面，按當前的200萬套資金核算，假設(shè)平均面積為100平方米，均價以全國二手房均價的1.4萬（10月全國100個城市二手住宅平均價格）下浮30%，每平米接近1萬，則共需要資金為2萬億。以市場前期傳言的4萬億專項債資金進行保交樓和收儲安排，則預計可收儲房屋400萬套，將現(xiàn)有的住宅去化時間由7年縮短為4年。

三、地產(chǎn)政策沖擊之下，黑色年末持續(xù)強勢的概率不高

首先，從政策解析的角度來看，按市場傳言的資金規(guī)模估算，此次收儲效果仍然十分明顯，庫存加速去化后，市場信心重建，有望帶領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)走出負循環(huán)的下行周期，迎來逐漸止跌回升的修復行情。在此背景下，建材短期受益于保交樓的利多，同步上行的邏輯是十分扎實的。

但從實際的政策推進來看，早在10月，河北省與廣西壯族自治區(qū)在“收儲”工作方面取得了實質(zhì)性的進展。具體來說，10月31日，河北省成功落地了首筆將存量商品房收購并轉(zhuǎn)化為保障房的貸款項目。與此同時，根據(jù)廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳于10月31日發(fā)布的消息，截至10月底，該自治區(qū)已經(jīng)完成了對1329套存量商品住房的協(xié)議收購工作，這些住房將被用作保障性住房，總面積達到15.5萬平方米。從量的角度來看，廣州此次收儲并未公布數(shù)量，年內(nèi)征集時間較長，真正在年內(nèi)落地的征集數(shù)量未必能超出預期；從資金支持的角度來看，年內(nèi)也并未公布專項債收購存量商品房的規(guī)模大小，河北地區(qū)收購資金為貸款項目籌集，并非為市場傳言的專項債?？钯Y金，這也導致了市場對于政策預期的大小有所遲疑。而地產(chǎn)報表述的房地產(chǎn)為支柱行業(yè)，在前期控量的定調(diào)下，可能僅僅是行業(yè)為自救所呼吁的口號，以作增強產(chǎn)業(yè)鏈條信心使用。

總結(jié)來看，從政策推行的節(jié)奏來看，市場仍然期待12月中旬的中央經(jīng)濟會議，在此之前，黑色價格或仍受到政策預期的沖擊，在此之后，短期擾動落地，在12月中旬至25年3月兩會期間，預計黑色將回歸其產(chǎn)業(yè)邏輯。

產(chǎn)業(yè)方面，目前建材淡季特征仍然明顯，供應端維持高位水平，供需結(jié)構(gòu)逐漸轉(zhuǎn)弱成為大概率事件，螺紋庫存拐點提前顯現(xiàn)基本落地，擴大淡季提前到來的利空影響。 

從供應方面來看，電爐方面，目前華南和西南等地鋼廠谷電盈利水平在-30-50元/噸之間，而平電利潤基本在-100元/噸左右，華東地區(qū)電爐仍有利潤。華南及西南地區(qū)的利潤明顯收窄，隨著季節(jié)性的年末檢修停產(chǎn)比例逐漸增加，預計電爐端供應將慢慢下滑。目前電爐開工率較去年同期下降1.76%，后續(xù)增量空間不大；高爐方面，目前華東地區(qū)建材利潤為40，熱卷利潤為90；華北建材利潤為10，熱卷利潤為190；板材盈利情況仍然較好，但部分建材陷入虧損狀態(tài)。目前鐵水產(chǎn)量與去年同期基本持平，但統(tǒng)計局公布的10月粗鋼、鋼材產(chǎn)量均已明顯高于去年同期水平。整體來看，供應同比增量較大，后期存在小幅下滑可能。

庫存方面來看，目前鋼材庫存走勢分化仍然十分明顯，其中螺紋鋼庫存拐點顯現(xiàn)，盡管社庫小幅去化，但去化速度逐漸放緩，同時廠庫累積，整體庫存出現(xiàn)了累積的情況。熱卷方面，目前熱卷社庫已由最高超過去年同期80萬噸，去化至低于去年同期20萬噸的水平，在產(chǎn)量基本持平去年同期的背景下，庫存去化的速度之快，主要受到家電和汽車在國家補貼的利好影響，疊加出口維持強勢，板材類消費量明顯回升，從而導致了排產(chǎn)的逐月增加，出庫速度大大提升，熱卷庫存已呈現(xiàn)了3周的加速去化狀態(tài)?？傮w來看，目前建材的超預期累庫為拖累項，板類的超預期去庫為加分項，邊際分析，建材庫存累積或在淡季逐漸加速，而板類的去庫終將在海外節(jié)日效應疊加美國貿(mào)易戰(zhàn)威脅下，搶出口落地后逐漸放緩，庫存壓力短期不大，但后續(xù)效果或?qū)@現(xiàn)。

總結(jié)目前的基本面，政策端宜早不宜遲，地產(chǎn)支持政策公布越早，落地越早，無論是情緒支持還是實際資金回籠效果，對于產(chǎn)業(yè)止跌企穩(wěn)的效果都將更加明顯。遲遲不落地的政策，對于交易“年末資金改善，保交樓趕工需求回升”邏輯的確認無疑是利空的影響。產(chǎn)業(yè)端，成材供應高位存在下行壓力，需求季節(jié)性下滑相對確定，供需雙弱格局將成為年末的主旋律。綜合來看，脈沖式的政策利多帶來低位反彈，但持續(xù)推高的動力不足，黑色或難有持續(xù)的向上行情，整體仍維持箱體結(jié)構(gòu)運行。

目前黑色盤面在低位大幅反彈，鐵礦主要交易的是情緒改善疊加鐵水產(chǎn)量的相對高位，其邏輯相對更加明顯，因此反彈幅度最大。熱卷更多受需求強勢影響，逐月的出口向好，疊加消費數(shù)據(jù)中汽車、家電產(chǎn)量及銷量的雙重向好，同樣給出了下跌走勢中相對強勢的品種低位。螺紋方面，盡管收儲利多效果仍然明顯，但考慮到資金支持政策仍未落地，存在反復的可能，整體呈現(xiàn)猶豫中反彈的走勢，一旦反彈至高位，則面臨著前期止盈盤離場的壓力。雙焦方面，考慮到高爐利潤明顯的下滑，三輪提降落地后，其利潤同樣面臨著轉(zhuǎn)負的風險，掙扎中螺旋運行的反彈，或成為未來的主要走勢節(jié)奏。交易方面，單邊仍以短線區(qū)間操作為主，盤面不給出較低價格不輕易介入搶反彈操作；品種間來看，可繼續(xù)介入空焦炭多熱卷的套利頭寸。