近日，美國(guó)紐交所暫停了蛋殼公寓的交易，同時(shí)啟動(dòng)了退市程序。曾經(jīng)百億市值的獨(dú)角獸企業(yè)，在經(jīng)歷了風(fēng)光、追捧、質(zhì)疑、暴雷、維權(quán)之后，終于走上了退市之路。作為2020年上市的第一只中概股，從上市到被決定摘牌，它的生命只有445天，這也是繼瑞幸咖啡之后，又一家上市剛過(guò)一周年，就退市的中概股，不過(guò)這次真不能怪美國(guó)。

如果用一個(gè)字來(lái)形容“蛋殼”，非“坑”莫屬，成功坑了房東、租客、股東、股民，還有政府……

“蛋殼”的445天

融資超過(guò)67億，虧損累計(jì)63億，市值縮水超過(guò)10倍，這就是現(xiàn)在蛋殼公寓的現(xiàn)狀。據(jù)蛋殼內(nèi)部人士介紹，“目前整個(gè)蛋殼公寓也就三四十人了，留著善后，其他人早都走完了”。

讓我們回顧一下蛋殼的發(fā)展歷程

1、融資67億

蛋殼公寓成立于2015年1月21日，隸屬于紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元。

蛋殼公寓核心業(yè)務(wù)是改造傳統(tǒng)的住房租賃行業(yè)，經(jīng)過(guò)了5年的發(fā)展，蛋殼公寓積累了不少的用戶(hù)，發(fā)展版圖遍布多個(gè)城市，截至目前，管理接近40多萬(wàn)間公寓，業(yè)務(wù)遍布北京、杭州、深圳、上海、廣州、等全國(guó)10個(gè)一線(xiàn)城市。

從2015年成立到IPO，蛋殼公寓只用了5年。在上市之前的蛋殼公寓更是風(fēng)光無(wú)限，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在上市前，蛋殼公寓的融資次數(shù)高達(dá)7次，投資方包括了螞蟻金服、愉悅資本、春華資本和CMC資本等多家機(jī)構(gòu)。

2017年6月，蛋殼公寓完成近億元的A+輪融資、愉悅資本、優(yōu)客工場(chǎng)、開(kāi)物投資均跑步進(jìn)場(chǎng)。

2018年2月，蛋殼公寓宣布完成1億美元的B輪融資，華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金、高榕資本聯(lián)合領(lǐng)投，酉金資本、元璟資本、BAI（貝塔斯曼亞洲投資基金）跟投，愉悅資本繼續(xù)追加投資。

2018年6月，蛋殼公寓完成7000萬(wàn)美元B+輪融資，老虎環(huán)球基金（Tiger Global）領(lǐng)投，B輪投資方華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金、高榕資本、愉悅資本、酉金資本、元璟資本以及BAI全部繼續(xù)跟投。

2019年3月1日，蛋殼公寓宣布完成5億美元C輪融資，由老虎環(huán)球基金、螞蟻金服聯(lián)合領(lǐng)投，春華資本跟投，CMC資本、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續(xù)跟投。本輪融資后，蛋殼公寓的估值推升至20億美元。

2019年10月，蛋殼公寓獲1.9億美元D輪融資，投資方為華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金和春華資本。

2020年1月，蛋殼公寓赴美上市，實(shí)際募資約1.49億美元。在上市之前，蛋殼公寓通過(guò)7輪融資已經(jīng)獲得了約58億元人民幣的資金，加上IPO募資，蛋殼公寓獲得的資金超過(guò)67億元。

2、虧損63億

然而就在上市的當(dāng)年，蛋殼的各種負(fù)面新聞便接連不斷。十月份開(kāi)始，蛋殼公寓先后傳出公司財(cái)務(wù)跑路、破產(chǎn)倒閉等傳聞，引發(fā)眾多合作方討債維權(quán)，并出現(xiàn)房東驅(qū)趕租客、租客房租難退的情況；蛋殼多個(gè)城市的辦公人員也是人去樓空，大量資金不知所蹤。

財(cái)務(wù)狀況也一直深陷于虧損泥潭，

2017年，虧損2.72億元。

2018年，虧損13.7億元。

2019年，虧損34.47億元。

到2020年一季度，合計(jì)虧損63億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá) 97.06%。

3、市值縮水逾10倍

在2020年1月，蛋殼公寓登上了紐約證券交易所，成為了2020年第一支登陸該交易所的中概股。巔峰時(shí)刻的蛋殼公寓，IPO募集了近1.3億美元的資金，在隨后的發(fā)展中市值一度高達(dá)27億美元。

2020年6月18日，蛋殼公寓發(fā)布公告稱(chēng)，公司CEO高靖被調(diào)查，股票一路狂跌，多次觸發(fā)熔斷。

2020年12月，蛋殼公寓App下架了平臺(tái)上所有房源。

今年3月15日，紐交所監(jiān)管局暫停了蛋殼公寓美國(guó)存托股的交易，現(xiàn)在紐交所監(jiān)管局確定，根據(jù)紐交所上市公司手冊(cè)第802.01D節(jié)，蛋殼公寓不再適合繼續(xù)掛牌交易。

截至最后一個(gè)交易日(3月15日)，蛋殼公寓股價(jià)停在2.37美元/每股，公司總市值為2.33億美元，比起巔峰時(shí)刻蒸發(fā)了超80%。

“蛋殼”死于高杠桿

蛋殼公寓為何跌落神壇？市場(chǎng)上有很多分析，但是筆者認(rèn)為最致命的一個(gè)因素是高杠桿。

蛋殼公寓采用“高收低租”的方式來(lái)運(yùn)作，簡(jiǎn)單的來(lái)說(shuō)就是高于市場(chǎng)價(jià)從房東手里租房，然后低于市場(chǎng)價(jià)租給租客，前提條件是租客要年付，而房東是月付，這樣的運(yùn)作方式可以短時(shí)間內(nèi)拿到巨額資金。

但是蛋殼公寓還不滿(mǎn)足，玩起了另一個(gè)套路“租金貸”，租金貸，本來(lái)其實(shí)可以成為一種金融創(chuàng)新，但是卻被利用成了割韭菜的工具。

他們往往會(huì)以押一付一或0押金的形式，吸引租客看房，交保證金。然后用租客的名義通過(guò)金融公司貸款，一次性貸出與租客簽的合同金額，而且中介還會(huì)收取一定的服務(wù)費(fèi)和利息返點(diǎn)。租客看似是在還房租，其實(shí)是在還貸款，也就是說(shuō)，蛋殼公寓玩的其實(shí)是“空手套白狼”的把戲。只要不斷有新的租客，就會(huì)有新的貸款進(jìn)賬，未來(lái)的錢(qián)就可以一直花下去，但是恰巧遇到了疫情，租賃市場(chǎng)變得冷淡之后，資金鏈斷裂便無(wú)法支撐下去。SOHO董事長(zhǎng)潘石屹也在兩年前驚呼，創(chuàng)業(yè)者做長(zhǎng)租公寓是一條不歸路！“長(zhǎng)租公寓產(chǎn)生的銀行貸款，往往高于銀行基準(zhǔn)利率至5%-6%，然而貸款建成的公寓出租回報(bào)率不及1%?！?/p>

去年底，住建部等六部門(mén)發(fā)文整頓租房市場(chǎng)，明確住房租賃企業(yè)在租金收入中，“租金貸”的金額占比不能超過(guò)30%。根據(jù)蛋殼公寓招股書(shū)，2019年前三季度，蛋殼公寓從租客手中獲得預(yù)付款為7.9億元，而從金融機(jī)構(gòu)獲得預(yù)付款則高達(dá)31.6億元，杠桿率超過(guò)80%，大大超出了30%的比例要求。

蛋殼公寓的失敗也給了房屋租賃市場(chǎng)一個(gè)教訓(xùn)和警醒，想做房屋租賃業(yè)務(wù)就好好做，不能妄想通過(guò)小的杠桿撬動(dòng)大的資金池。

誰(shuí)是下一個(gè)“蛋殼”？

加杠桿擴(kuò)張——遭遇市場(chǎng)寒冬——資金鏈斷裂，資本市場(chǎng)上明星隕落的故事從來(lái)簡(jiǎn)單明了。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2017-2020年，全國(guó)有超過(guò)150家長(zhǎng)租品牌“爆雷”，僅2020年就有將近90家。

對(duì)比蛋殼，長(zhǎng)租公寓第一股的青客處境同樣不容樂(lè)觀。

2021年2月16日，青客公寓披露了2020財(cái)年年報(bào)。期內(nèi)，青客凈虧損達(dá)15.34億元，同比擴(kuò)大208%；總資產(chǎn)同比下降52.73%至8.51億元，而總負(fù)債則升至28.45億元，同比增加9%。實(shí)際上，青客公寓自成立以來(lái)，多年虧損不斷。2017年至2019年，青客公寓凈利潤(rùn)分別為虧損2.72億元、13.66億元、4.98億元。

和蛋殼相似，青客公寓股價(jià)也出現(xiàn)暴跌。從上市時(shí)的17美元/股跌至目前的2.54美元/股，下跌超過(guò)80%，市值僅剩1.22億美元。

這一切和蛋殼公寓的經(jīng)歷幾乎一樣。

雖然爆雷事件不斷，但這并不能阻擋新玩家入場(chǎng)的腳步。數(shù)據(jù)顯示，目前中國(guó)共有6.6萬(wàn)家長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)，且新注冊(cè)量逐年攀升。

不過(guò)也有一些表現(xiàn)不錯(cuò)的長(zhǎng)租公寓品牌，依靠背后房產(chǎn)巨頭，為自身發(fā)展消除影響。比如萬(wàn)科旗下的泊寓，根據(jù)年報(bào)可知，2020年萬(wàn)科的租賃業(yè)務(wù)營(yíng)收為25.4億元，同比增長(zhǎng)72.33%，泊寓也在2020年新開(kāi)業(yè)3.3萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)14.24萬(wàn)間。

另外根據(jù)龍湖的2020年報(bào)可知，旗下長(zhǎng)租公寓品牌冠寓在2020年?duì)I收18.12億元，同比增長(zhǎng)了54.13%，并且首次實(shí)現(xiàn)盈利，而且冠寓在2020年新開(kāi)業(yè)1.5萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)超過(guò)9萬(wàn)間，整體出租率也達(dá)到88.5%。

近年頻繁出現(xiàn)的長(zhǎng)租公寓“爆雷”事件，大大提高了行業(yè)的警惕性，也引發(fā)監(jiān)管部門(mén)的高度重視。目前，深圳、杭州、重慶等城市已經(jīng)提出了相關(guān)的規(guī)定，要求設(shè)置專(zhuān)項(xiàng)監(jiān)管賬戶(hù)，規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，遏制企業(yè)“跑路”等行為。比如重慶和成都均要求，承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過(guò)三個(gè)月的，住房租賃企業(yè)收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金均應(yīng)納入監(jiān)管賬戶(hù)。此外，深圳還提出企業(yè)應(yīng)慎重選擇租金收取模式，要求房東不得通過(guò)停水、停電、停氣等方式驅(qū)趕租客；西安擬對(duì)住房租賃企業(yè)實(shí)行信用分級(jí)。

中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，市場(chǎng)面臨最大的問(wèn)題是沒(méi)有企業(yè)摸索出長(zhǎng)期穩(wěn)定的盈利模式，但長(zhǎng)租市場(chǎng)的未來(lái)是值得期待的，只要市場(chǎng)需求依然存在，終會(huì)走出一條合適的發(fā)展之路。

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