5月11日,據(jù)財政部網(wǎng)站消息,財政部、全國人大常委會預(yù)算工委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局負責同志在京主持召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會,聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見。 消息發(fā)出后,“房地產(chǎn)稅”迅速被網(wǎng)絡(luò)熱搜刷屏。這被業(yè)內(nèi)人士評價為“決定房產(chǎn)稅立法、征收的四個單位聚齊了,信號意義非同一般”。 今年官方四提房地產(chǎn)稅 難道這次,房地產(chǎn)稅真要來了嗎? 因為在座談會之前,今年官方已四次提及“房地產(chǎn)稅”: 3月13日,“十四五”規(guī)劃和2035年遠景目標綱要發(fā)布,“推進房地產(chǎn)稅立法”被寫入其中。 4月7日,財政部稅政司司長王建凡在國新辦新聞發(fā)布會上表示,積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革。 5月6日,財政部部長劉昆發(fā)表的文章中表示,“十四五”時期的重點工作,包含“推進房地產(chǎn)稅立法和改革”。 今年3月的財稅工作座談會上,則間接提及這一工作。 其實,早在2018年,房地產(chǎn)稅法草案已經(jīng)形成并在內(nèi)部征求意見,還一度位列立法規(guī)劃中的“第一類項目”,即“條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議的法律草案”。再加上不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺已經(jīng)實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng),為房地產(chǎn)稅的征收提供了數(shù)據(jù)支持。因此,房地產(chǎn)稅立法的基礎(chǔ)性條件已逐步具備。 貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,目前房地產(chǎn)稅的法理基礎(chǔ)、技術(shù)手段并不存在多大的挑戰(zhàn),只是在諸多國內(nèi)外重大事件的挑戰(zhàn)中,難以找到一個合適的時機出臺,保證政策出臺之后不會對市場預(yù)期造成過大的沖擊。 開始試點? 對于財政部于5月11日召開的座談會,參會的四個部門是這項工作的主要執(zhí)行部門。其中,全國人大常委會預(yù)算工委的介入,說明立法工作正在推進。多位業(yè)內(nèi)專家均表示,種種跡象表明,房地產(chǎn)稅的立法進度正在加速推進。相比于之前頻頻提到的“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”原則,此次座談會提到了“試點”二字,并且聽取部分城市人民政府負責同志的意見。業(yè)內(nèi)認為,房地產(chǎn)稅或可能在一些大城市率先試點。 早在10年,重慶、上海兩大城市就開始試點房產(chǎn)稅。其中,重慶房產(chǎn)稅的征收對象包括了個人擁有的獨棟別墅(不論存量房還是增量房)、房價達到當?shù)鼐鶅r兩倍以上的個人新購高檔住房,以及在重慶市無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購二套及二套以上住房,稅率為0.5%~1.2%。上海則針對本市居民家庭在當?shù)匦沦徢覍儆谠摼用窦彝サ诙准耙陨系淖》浚彝ト司幼∶娣e超過60平方米的,以及非本市居民家庭在本市新購的住房,適用稅率暫定為0.6%。 總體上來說,重慶模式以高端豪宅為重點征收對象,較為符合重慶市“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的房地產(chǎn)調(diào)控理念,對高檔住宅成交形成有效制約。而上海模式以多套房為主要征收對象,對炒房行為起到了抑制的作用。 不過目前,兩市試點的房產(chǎn)稅擴圍方案已停止,實現(xiàn)的效果也不理想,兩地的房價一直也是隨著全國市場的波動而上下調(diào)整。以2015年以來的這一波房價上漲為例,國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2020年12月,上海市、重慶市新建商品住宅銷售價格較2015年分別上漲了56%、49.3%,二手住宅銷售價格較2015年分別上漲了48.1%、27.6%。 另外,房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅還是有很大區(qū)別的,房地產(chǎn)稅是針對房產(chǎn)征收的所有稅目的總稱,也就是說所有與房產(chǎn)相關(guān)的稅都叫房地產(chǎn)稅,而房產(chǎn)稅只是針對房屋的持有而征收的一個課稅。 不過,在業(yè)內(nèi)人士看來,上海、重慶的房產(chǎn)稅試點工作,為后續(xù)房地產(chǎn)稅的立法與開征都摸索了經(jīng)驗。 哪些城市? 另外,此次會議新聞稿還有一段關(guān)鍵詞“聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見”,這句話里面的“部分城市人民政府負責同志”,究竟哪些城市參加了這個會,就意味著這些城市可能被納入試點。那哪些城市可能先試點? 此前,中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛建議,在一些熱點城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點開征,爭取在“十四五”期間開征房地產(chǎn)稅。 華夏新供給經(jīng)濟學研究院院長賈康也公開呼吁:深圳、海南應(yīng)積極推出更高水平房地產(chǎn)稅改革試點。賈康說,目前房地產(chǎn)稅沒能實現(xiàn)加快立法,但深圳和海南不能再拖,中央文件也已經(jīng)授權(quán)兩地加快改革,因此只需要走相應(yīng)程序即可。他還建議,深圳、海南開征房地產(chǎn)稅試點要吸取上海、重慶的經(jīng)驗,在政策設(shè)計上更加周到、更有效率,征收范圍要適當擴大,體現(xiàn)一定的力度。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為,北京可以優(yōu)先試點,其作為首都,在改革方面有魄力,但考慮到北京房產(chǎn)項目比較復(fù)雜,可能推進有難度。上海和重慶在房產(chǎn)稅方面有這么多年的試點和改革經(jīng)營,過渡到房地產(chǎn)稅的改革也有一定的合理性。而深圳可以大刀闊斧進行改革,既然是社會主義先行示范區(qū),那么也應(yīng)該積極引入新的政策,再次形成房地產(chǎn)領(lǐng)域的一次“改革開放”。另外,海南本身改革的阻力最小,房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)最簡單,也可以進行改革。 最近兩年,深圳樓市明顯過熱,為此深圳出臺了二手房指導(dǎo)價,指導(dǎo)價不僅給銀行發(fā)放貸款時提供參價定價,其實也有助于為房地稅的征收提供定價。所以深圳若試點房地產(chǎn)稅不會是很意外的事。 除了深圳、海南之外,上海、南京、杭州、成都以及東莞等樓市過熱的熱點城市都有可能! 2月份出了土地新政,一二線熱點城市開始實行集中供地,本意是要平抑地價,但是卻適得其反。 重慶,成交46宗地,平均溢價率越為43.78%,最高的拍出了130%的溢價率。 無錫,16宗地中僅有1宗沒有破封頂價,即便限制了溢價率不超過20%,但有3宗地塊的起拍價就超過了所在板塊的最高樓板價。競價場面太激烈,還導(dǎo)致土拍不得不延長到3天時間。 廣州,首場土拍總成交額高達906億元,最終成交42宗地,有18宗溢價成交,還有4宗超過了45%溢價率的最高限價而轉(zhuǎn)入搖號。而據(jù)相關(guān)媒體報道,廣州自2017年10月起至此次集中土地集中拍賣前的三年多時間內(nèi),一共也才誕生過6宗搖號地塊。 杭州,57宗地有7成拍到“封頂+自持”,競自持的比例拍出了杭州土拍史之最,達38%,過往最高也不過26%??偝山活~達到1178億元,接近去年杭州全年土地總出讓金額的一半。 5年內(nèi)房地產(chǎn)稅會落地? 不過,從目前來看,房地產(chǎn)稅立法還沒有明確的時間表。今年全國人大常委會立法工作計劃中,沒有提及房地產(chǎn)稅立法?!笆奈濉币?guī)劃也維持此前“推進房地產(chǎn)稅立法”表述。 稅由法定,房地產(chǎn)稅全面開征的前提是完成立法程序,作為一個新的地方性稅種,按照“立法先行”的思路,開征前需要經(jīng)過以下七步程序。 一是起草法律草案,由全國人大、財政部和相關(guān)部門負責起草完善; 二是公開征求意見,一般不得少于30天; 三是國務(wù)院常務(wù)會議審議,國務(wù)院常務(wù)會議由總理每周主持召開一次; 四是全國人大常委會審議,房地產(chǎn)稅屬于普通法律,由全國人大常委會審議即可,全國人大常委會會議一般每兩個月舉行一次,考慮到房地產(chǎn)稅涉及面廣,相對復(fù)雜,可能要經(jīng)過三審; 五是再次公開征求意見,全國人大常委會一審、二審后再次向公眾征求意見,也不得少于30天; 六是專家評審,通過后才能再次提交全國人大常委會表決; 七是全國人大常委會表決,通過后由國家主席簽署主席令公布,付諸實施。 雖然目前尚未有明確時間表,但是多部門、經(jīng)濟專家都預(yù)測5年內(nèi)房地產(chǎn)稅會落地。 七禾研究中心綜合整理自網(wǎng)絡(luò) 七禾網(wǎng)研究中心合作、咨詢電話:0571-88212938 更多精彩文章,請關(guān)注七禾網(wǎng)公眾號! 責任編輯:翁建平 |
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