報(bào)告品種：玻璃、純堿

調(diào)研時(shí)間：6月18日-21日

一、某大型房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)

1、地產(chǎn)專項(xiàng)資金（保障房收購為主的一些項(xiàng)目）：采取自下而上，層層申報(bào)的模式。前期整體當(dāng)前資金來源還是存在相對較大的問題，真正落實(shí)的較為有限。517新政之后，中央明確會(huì)有部分資金作為支持，所提供的資金支持落到湖北省，目前只有三個(gè)城市可以申報(bào)，僅武漢、襄陽（3個(gè)項(xiàng)目，大概8億資金）、宜昌符合第一輪的標(biāo)準(zhǔn)。該企業(yè)認(rèn)為，直接下場收購新房，確實(shí)會(huì)比收購二手房來刺激以舊換新效果要更好一些。

2、武漢屬于全國性品牌房企扎堆的地方，本土民企相對偏弱（逐步消失趨勢）。湖北市場前期民營企業(yè)暴雷較多，因此目前市場上國企占據(jù)最主要的市場份額。這些國有企業(yè)專門成立了相應(yīng)的平臺(tái)公司等，來解決“收儲(chǔ)“相關(guān)問題。此外”收儲(chǔ)“也會(huì)優(yōu)先自家（國企）項(xiàng)目。

3、收房標(biāo)準(zhǔn)：達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，主體建筑最起碼1/2以上（10層以上），基本為現(xiàn)房/準(zhǔn)現(xiàn)房（或者僅未竣備、園林綠化未完成等）——很多并未安裝門窗玻璃等。

4、全國土地層面來看，今年除了一線城市，地價(jià)下降的是比較厲害的，就武漢這種二線城市來看，成交上降幅在40%，三四線因?yàn)榛鶖?shù)比較低一點(diǎn)，大概在30%，整體地價(jià)上，三四線降幅更加明顯。今年武漢賣地主要以商業(yè)用地為主，但整體同樣也是比較差。

5、新房（準(zhǔn)現(xiàn)房）存量：重點(diǎn)城市短期庫存在20.6個(gè)月（50城），武漢短期庫存在23個(gè)月左右，襄陽官方數(shù)據(jù)在18-19個(gè)月（加上了保障房集中備案的）——實(shí)際可能會(huì)再加2個(gè)多月。武漢整體去庫存相對其他地方來說，還算比較多的了。武漢經(jīng)開區(qū)截至五月，去庫了大概三分之一。

6、保交付/保交樓相關(guān)情況：整體了解下來，武漢完成的程度是比較好的，近期武漢相關(guān)地產(chǎn)政策主要也更加側(cè)重于消費(fèi)端。

7、湖北保交樓政策執(zhí)行比較堅(jiān)決，資金監(jiān)管很嚴(yán)格，納入保交樓項(xiàng)目基本與公司剝離，能納入的項(xiàng)目更多需看項(xiàng)目資質(zhì)情況。去年起武漢大部分需保交樓的項(xiàng)目基本已納入，今年后續(xù)增量上不會(huì)太多。其余區(qū)縣、地方上的城市可能保交樓會(huì)更多一些，整體新增量都不多，但三四線資金落實(shí)情況可能還會(huì)相對弱一些。

8、體感上，新開工項(xiàng)目今年依舊很差，竣工端還是有很多在建項(xiàng)目。

9、湖北城中村、老舊小區(qū)改造有提及，但整體進(jìn)展很慢。湖北改造基調(diào)主要為適老化改造項(xiàng)目，大拆大建整體很少。

10、以舊換新：全國范圍內(nèi)，鄭州和南京做的相對較好。鄭州經(jīng)驗(yàn)：成立兩個(gè)大型平臺(tái)公司，下場收房，并且市場化企業(yè)項(xiàng)目也可以參與。資金來源上，銀行直接批75%的貸款、3%點(diǎn)多的利息，鄭州市政府貼息貼2%。新房優(yōu)先考慮保交樓項(xiàng)目，以解決保交樓新房銷售問題，舊房收購價(jià)會(huì)略低于市場價(jià)一些進(jìn)行收購。

二、十堰市某地產(chǎn)集團(tuán)：保交樓相關(guān)項(xiàng)目內(nèi)部人士

1、去年十堰整體有5-6個(gè)保交樓項(xiàng)目，分兩批。保交樓項(xiàng)目占比其他地產(chǎn)項(xiàng)目比重整體較少。該公司保交樓項(xiàng)目主要為2020、21年項(xiàng)目（也有部分2020年前的項(xiàng)目），正常交付時(shí)間為兩年左右（2023年6月），目前項(xiàng)目（商+住，商業(yè)占比45%，47萬平方米）仍在建設(shè)中，前期只修了兩棟商業(yè)樓/社區(qū)配套商業(yè)，高層商業(yè)（寫字樓、酒店）僅打了樁基，主要考慮到行情不好，因此優(yōu)先修建了住宅項(xiàng)目，進(jìn)行資金“回血”。當(dāng)下保交樓范圍內(nèi)的住宅項(xiàng)目已經(jīng)交付（7.5萬方，保交樓資金5000萬），剩余10多萬方住宅項(xiàng)目陸續(xù)在建（主要為自籌資金）。整體后續(xù)交付難度不大，只是后續(xù)交付會(huì)按以棟為單位來陸續(xù)交付。剩余這部分住宅項(xiàng)目，目前已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)（主體建筑50%以上）。

2、保交樓資金撥款的標(biāo)準(zhǔn)：按照已售套數(shù)，一套按10萬元標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)評估。

3、據(jù)了解，周邊仍有不少保交樓項(xiàng)目正在進(jìn)行中，今年的保交樓資金進(jìn)入之后，能夠順利交付的占比去年剩余保交樓項(xiàng)目的40%-50%。（整體保交樓量依舊23年最多，今年整體保交樓數(shù)量減少比較明顯），今年保交樓專項(xiàng)債等更為精準(zhǔn)，按照項(xiàng)目一對一批復(fù)。目前保交樓工程項(xiàng)目在政府主推下，基本面良好。

4、十堰市場來講，從2020年之后，外地房企占比在50%以上，與其他市場不同的是，本土房企穩(wěn)扎穩(wěn)打?yàn)橹鳎ń?jīng)多年淘汰后，剩余的本土房企資金實(shí)力相對較強(qiáng)），資金鏈出現(xiàn)問題的主要是外地房企。

5、對今年地產(chǎn)新政的體感：變化不是很大，剛需住房銷售仍然相對偏弱，但比去年相對好一點(diǎn)。改善型住宅銷售相對來說還是賣的較好，并且目前新開的項(xiàng)目基本都是改善型住宅。

6、保障房項(xiàng)目：開發(fā)商來十堰開發(fā)項(xiàng)目，必須要配件一定比例的保障房、包括還建房，最后建成后移交政府。主要為存量盤活，無單獨(dú)新建項(xiàng)目。

七禾帶你去調(diào)研，最新調(diào)研活動(dòng)請掃碼咨詢

更多調(diào)研報(bào)告、調(diào)研活動(dòng)請掃碼了解