Q1：如何理解存量按揭利率落地？

本次存量按揭下調(diào)細(xì)則方式、時(shí)點(diǎn)和政策邏輯基本符合我們此前預(yù)期，幅度可能略超預(yù)期。我們認(rèn)為存量按揭利率體現(xiàn)出監(jiān)管部門促進(jìn)居民消費(fèi)、減少提前還貸、壓縮違規(guī)置換套利空間的政策導(dǎo)向，預(yù)計(jì)此次存量按揭利率平均下調(diào)幅度約為50bp，略高于我們此前中性預(yù)測(cè)情形，但低于極端預(yù)測(cè)情形。

Q2：利息節(jié)約規(guī)模幾何？

在存量按揭下調(diào)50bp的假設(shè)下，我們估算全行業(yè)每年可減少房貸利息約2000億元，相當(dāng)于1年和5年LPR同步降息10bp，如果全部用于消費(fèi)相當(dāng)于2022年社會(huì)消費(fèi)品零售額的0.5%。對(duì)個(gè)人而言，假設(shè)存量按揭利率下調(diào)80bp，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計(jì)算，我們估算可降低借款人月供約500元，節(jié)約月供和總還款額約8%。

Q3：存量按揭利率怎么調(diào)？

我們認(rèn)為本次按揭利率下調(diào)主要特點(diǎn)為：1）使用新發(fā)放貸款置換存量貸款，或存量按揭貸款直接下調(diào)利率；2）未開放跨行“轉(zhuǎn)按揭”，由原機(jī)構(gòu)自行下調(diào)，避免無序競(jìng)爭(zhēng)；3）下調(diào)范圍限制為首套住房貸款；4）增加了“調(diào)整后利率加點(diǎn)幅度不低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套利率政策下限”的限定條件；5）由借款人主動(dòng)向銀行提出申請(qǐng)，也鼓勵(lì)銀行以發(fā)布公告、批量辦理等更加便利的方式處理。

Q4：不同城市如何調(diào)整？

細(xì)則要求調(diào)整后的存量房貸利率需符合貸款發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策，即新利率加點(diǎn)幅度不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房利率政策下限。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)則，各地按照因城施策原則，在不低于全國(guó)統(tǒng)一利率下限（當(dāng)前首套為L(zhǎng)PR減20bp，2022年5月前為L(zhǎng)PR水平）基礎(chǔ)上確定當(dāng)?shù)乩氏孪?，銀行在各地下限基礎(chǔ)上確定具體利率水平。因此，按揭貸款加點(diǎn)下調(diào)幅度與發(fā)放時(shí)利率高于當(dāng)時(shí)下限的幅度密切相關(guān)。例如，貸款發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)乩氏孪逓?.00%（LPR+10bp），發(fā)放利率為6.00%（LPR+110bp），當(dāng)前利率為5.30%（LPR+110bp），則本次下調(diào)幅度為100bp（降至4.30%）。我們觀察到2022年以來首套新發(fā)放加點(diǎn)下行幅度約為135bp，二三線城市普遍大幅下調(diào)了按揭貸款加點(diǎn)幅度，預(yù)計(jì)本次二三線城市存量按揭下調(diào)幅度更多（預(yù)計(jì)平均在80bp以上），一線城市調(diào)整幅度較少（如發(fā)放時(shí)已位于利率下限則無降息空間）。

Q5：存量按揭利率下調(diào)幅度有多少？

根據(jù)當(dāng)前規(guī)則，我們初步預(yù)計(jì)首套房貸占全部存量房貸比例約為80%-90%，其中符合按揭下調(diào)條件的貸款占比約為80%，涉及貸款占全部按揭貸款比例約為2/3，全部存量按揭利率從當(dāng)前的4.7%左右下行至4.2%的5年LPR水平附近，總體平均下調(diào)幅度約為50bp。由于實(shí)際涉及貸款的區(qū)域、利率水平較為復(fù)雜，實(shí)際利率下行幅度有待于細(xì)則進(jìn)一步落地。

Q6：對(duì)銀行利潤(rùn)的影響？

我們認(rèn)為存量按揭利率下調(diào)對(duì)銀行的影響首先需要考慮按揭利率下調(diào)、存款利率下調(diào)以及提前還貸減少的影響（使用2023E銀行預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)估算）：1）假設(shè)存量按揭貸款的利率下調(diào)50bp，我們估算影響銀行凈息差7bp，營(yíng)業(yè)收入3%，凈利潤(rùn)6%（年化）；2）近期存款利率降息也即將落地[6]，其中一年期下調(diào)10bp，二年期下調(diào)20bp，三年期、五年期下調(diào)25bp，我們估算定期存款利率平均下調(diào)幅度約為15bp，我們估算貢獻(xiàn)銀行凈息差4bp，營(yíng)收2%，凈利潤(rùn)3%；3）按揭利率下調(diào)后，存量利率與金融產(chǎn)品收益率、經(jīng)營(yíng)貸利率利差收窄，我們認(rèn)為有望減少早償和違規(guī)按揭置換帶來的提前還貸現(xiàn)象。假設(shè)早償率下降5ppt，我們預(yù)計(jì)貢獻(xiàn)銀行凈息差2bp，營(yíng)收1%，凈利潤(rùn)2%。

綜合來看，我們預(yù)計(jì)存款降息和提前還貸減少能夠部分對(duì)沖存量按揭降息的影響。由于國(guó)有大行按揭貸款比例更高，存量按揭降息對(duì)大行影響相對(duì)更高，對(duì)股份行和區(qū)域行影響相對(duì)較小。

Q7：下調(diào)時(shí)間節(jié)奏如何？

細(xì)則中提到2023年9月25日起借款人可主動(dòng)向承貸銀行提出申請(qǐng)，同時(shí)“各金融機(jī)構(gòu)要抓緊制定具體操作細(xì)則，做好組織實(shí)施，提高服務(wù)水平，及時(shí)響應(yīng)借款人申請(qǐng)，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本”，我們預(yù)計(jì)下調(diào)將在今年四季度到明年年初有序進(jìn)行，預(yù)計(jì)銀行采取發(fā)布公告、批量辦理等方式降低協(xié)商成本。對(duì)銀行利潤(rùn)的影響可能主要集中在2024年。

Q8：“認(rèn)房不認(rèn)貸”是否適用？

細(xì)則提到存量按揭不僅包括已發(fā)放首套個(gè)人住房貸款，也包括借款人“實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)”的其他存量貸款，我們預(yù)計(jì)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策調(diào)整后部分此前“認(rèn)房又認(rèn)貸”適用于二套房利率的貸款可能也將被納入存量按揭貸款下調(diào)范圍。

Q9：如何看待首付和新發(fā)放利率調(diào)整？

除了存量按揭利率下調(diào)細(xì)則之外，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局還發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，其中主要內(nèi)容為：1）不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市，首套和二套住房貸款最低首付比例下限統(tǒng)一為不低于20%和30%；2）將二套住房利率全國(guó)政策下限調(diào)整為不低于LPR加20bp，首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20bp。

中金地產(chǎn)組認(rèn)為本次政策力度超出市場(chǎng)此前預(yù)期，將有效降低居民購(gòu)房門檻和成本，促進(jìn)潛在合理購(gòu)房需求釋放，同時(shí)也將對(duì)市場(chǎng)預(yù)期起到積極引導(dǎo)作用，共同帶動(dòng)后市銷售企穩(wěn)復(fù)蘇。我們認(rèn)為首付比例下調(diào)也有望促進(jìn)信貸投放，改善銀行“資產(chǎn)荒”和對(duì)公地產(chǎn)敞口資產(chǎn)質(zhì)量（參見《地產(chǎn)貸款加杠桿窗口開啟》[7]）。

Q10：如何看待當(dāng)前銀行股？

綜合來看，盡管存量按揭利率下調(diào)對(duì)銀行盈利可能造成影響，但提前還貸減少、存款利率下調(diào)能夠進(jìn)行部分對(duì)沖，也體現(xiàn)出監(jiān)管對(duì)銀行息差和“合理利潤(rùn)”的關(guān)注（參見《貨幣政策的新線索》[8]）。此外，首付比例和新發(fā)放按揭利率下限的下調(diào)也為后續(xù)地產(chǎn)政策放松打開空間，考慮到此前市場(chǎng)對(duì)存款按揭降息存在充分預(yù)期、估值反映的市場(chǎng)情緒過于悲觀、地產(chǎn)政策有望放松，我們對(duì)銀行股觀點(diǎn)更為積極。